Продажа квартиры с ребенком: сделка с сюрпризами?

В каждой семье, естественно должен быть ребенок. И во многих семьях он есть – радость и цветок жизни. Но цветок становится неожиданно сильным препятствием, если Вы решили продать квартиру, в которой прописан и живет ваш ребенок.

Происходит это, потому что часто он является сособственником жилплощади (при этом он может быть зарегистрирован здесь же либо в другом месте). А на практике такая ситуация очень распространена, поскольку дети обязательно становятся совладельцами квартир в случае приватизации, являются преемниками первой очереди при наследовании жилья по закону, имеют право на обязательную долю при оформлении завещания. В общем, так или иначе, по утверждению риэлторов, несовершеннолетние сособственники сейчас задействованы более чем в половине сделок с недвижимостью. Закон защищает их и других недееспособных граждан, указывая, что при проведении сделок с недвижимым имуществом их права не должны быть нарушены. По этой причине и возникают дополнительные сложности в оформлении и проведении подобных сделок.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, для совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества в котором прописан несовершеннолетний или недееспособный, требуется обязательное предварительное разрешение органов опеки и попечительства (ООП). При этом несовершеннолетние (граждане в возрасте от четырнадцати до восемнадцати) могут сами участвовать в сделке лишь с официального согласия своего законного представителя, а у малолетних (дети в возрасте до 14 лет) только законные представители.

Многие эксперты считают, что эта часть Гражданского кодекса и законы, касающиеся данного вопроса, недоработана, так как в Гражданском кодексе есть лишь общие фразы, которые поясняют, что жилищные права несовершеннолетних не должны быть нарушены. То есть, они не должны ухудшать свои жилищные условия. Все. На данный момент не существует подзаконных актов на федеральном уровне, нет и каких-то федеральных законов, которые бы регулировали вопросы, связанные с совершением сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних, с отчуждением имущества и т.д. То есть, никаких документов, точно объясняющих, что относится к ущемлению жилищных прав.

Сам процесс

Чтобы органы опеки разрешили продать квартиру, в которой живет несовершеннолетний, нужно убедить их, что сделка не приведет к уменьшению стоимости доли недвижимости несовершеннолетнего.

То есть, если Вы с ребенком владеете двухкомнатной квартирой в равной доле, и хотите приобрести однокомнатное жилье меньшей стоимости в такую же долевую собственность, то органы опеки, скорее всего, согласия не дадут, потому что доли неравноценны. Выходом может стать договор купли-продажи, в котором ребенок будет указан единственным покупателем и соответственно собственником всей однокомнатной квартиры. Такую «компенсацию» ООП наверняка посчитают равноценной заменой доле в продаваемой двухкомнатной квартире. Либо при приобретении однокомнатной квартиры в равных долях собственности они могут потребовать открыть на имя ребенка счет в банке, на котором будет лежать сумма, компенсирующая потерю ребенка от сделки.

Очень часто бывают случаи, когда ребенок прописан в квартире, не являясь собственником жилья.
Но даже при сделке с таким жильем у родителей могут возникнуть проблемы. Например, есть жизненные примеры, когда в продаваемой квартире ребенок имел свою собственную комнату, и покупать родители планировали квартиру с комнатой для ребенка, равной предыдущей по метражу, то есть жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшались. Но органы опеки разрешили сделку только при условии, что ребенок станет собственником новоприобретенной квартиры.

Необходимые документы

Обычно для сделки требуются:

• свидетельство о рождении ребенка;
• заявление от обоих родителей (заявление второго родителя не требуется, если он лишен родительских прав либо признан безвестно отсутствующим);
• правоустанавливающие документы: как на продаваемое жилье, так и на то, которое приобретается взамен;
• документация БТИ на обе квартиры: кадастровый паспорт жилого помещения, оценка стоимости квартиры и доли несовершеннолетнего в ней;
• любые иные документы, подтверждающие необходимость, выгодность продажи жилья для несовершеннолетнего сособственника.

В любом случае, сделку с участием несовершеннолетнего следует доверить специалисту, потому что без сюрпризов не обходится.